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    天柱縣人民政府關于天柱縣縣城棚戶區改造房屋征收安置補償方案征求意見及修改情況的公告

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    為推進我縣棚戶區改造工作,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令590號)有關規定,天柱縣人民政府已于2017年11月25日在縣城棚戶區改造征收范圍內通過公示欄,縣政府門戶網站及縣廣播電視公布了《天柱縣縣城棚戶區改造房屋征收安置補償方案》并征求公眾意見。征求意見期間超過300戶被征收人通過前往征收辦公室現場及來電咨詢了解情況,現根據征求意見期間情況將修改后的天柱縣縣城棚戶區改造房屋征收安置補償方案進行公告。



                                              天柱縣人民政府

                                                   2018年1月17日




    天柱縣縣城棚戶區改造房屋征收安置

    補償方案


    根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》(國發[2015]37號)、《財政部關做好城市棚戶區改造相關工作的通知》(財綜[2015]57號)、《貴州省土地管理條例》、《天柱縣城總體規劃》、《天柱縣城控制性詳細規劃》等法律法規、規范性文件。結合天柱實際情況,特制定本方案。

    一、適用范圍詳見天柱縣縣城棚戶區改造項目房屋征收范圍紅線圖。

    二、征收主體、征收部門、征收補償原則

    (一)征收主體:天柱縣人民政府。

    (二)征收部門:天柱縣住房和城鄉建設局;

    天柱縣國土資源局。

    (三)征收實施單位:天柱縣棚戶區改造指揮部。

    (四)征收補償原則

    本著決策民主、程序正當、結果公開的征收宗旨,遵循以下五項基本原則:

    1.惠民原則:守法讓利,積極獎勵;

    2.公平原則:一把尺子量到底,一個標準管萬家;

    3.公正原則:監察監督,審計監督,群眾監督;

    4.公開原則:調查結果,補償方案公開;

    5.依法原則:有法必依,執法必嚴,違法必究。

    三、征收期限

    (一)簽約期限:60日(以縣人民政府下達的征收決定規定的簽約啟動時間計算)。

    (二)搬家交房期限:協議簽署后15日內。

    四、安置補償計戶、被征收房屋建筑面積、用途、權屬性質等的認定

    (一)被征收房屋的計戶

    1.以《房屋所有權證》為計戶依據,一證計一戶。

    2.無《房屋所有權證》的房屋以《土地使用證》為計戶依據,一證計一戶。

    3.《房屋所有權證》及《土地使用證》均無法提供的按一戶計戶。

    4.產權人已死亡的,但未在產權部門辦理過戶、分戶手續的,且房產分割清楚,有公證文件或其他合法性證明文件的,按合法權利繼承人進行計戶。

    (二)被征收房屋、土地面積的認定

    1.被征收房屋、土地的面積一律實行以具備測繪資質的測繪機構測量的面積為準,如當事人對測繪面積有異議的,可申請復核,申請復核的以復核的面積為準。

    2.測量技術以《房產測量規范》GB/T17986-2000為準。

    3.證載面積與實測面積不符的,產權證上標注的圖示以內部分面積以實測為準認定為已登記面積,圖示以外的部分面積認定為未登記面積。

    (三)被征收房屋用途認定:被征收房屋的現狀用途與房屋所有權證所載用途一致的,以登記用途為準;未登記房屋一律按住房用途進行認定。

    1.住房:指證載用途為住房的房屋。

    2.商業用房:指證載用途為商業的房屋,分為商業門面房和其它商業用房。(1)商業門面房:沿城市主次干道或市場沿邊,臨街面無圍墻及其它構筑物遮擋的一進一層(即底層建筑的第一自然間)的商業用房。

    2)其他商業用房:除商業門面房以外的商業用房。

    3.辦公用房:指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋,證載用途為辦公。

    4.其他用房:指證載用途為工業、交通、倉儲、教育、醫療、衛生等的房屋。

    (四)被征收房屋及土地的權屬性質認定

    1.已登記房屋:能提供《房屋所有權證》的房屋認定為已登記房屋。

    2.未登記房屋:本方案特指在自有合法使用權土地上修建,無法提供《房屋所有權證》或《不動產權證》但符合下列情況之一的認定為未登記房屋。

    1)已取得規劃部門頒發的《建設工程規劃許可證》的,或經縣國土、住建部門確認合法的房屋,按已登記房屋進行認定。

    2)在2012年元月5日天柱縣人民政府下達《關于開展違法用地違法建設整治行動通告》和停建令之前修建,至今未取得合法手續的建筑,由縣國土、住建部門依法處置并交清相關稅費后,參照已登記房屋回遷安置或按評估價值予以補償。未按期簽約騰房的,按違法違章建筑認定。

    3)自天柱縣人民政府下達《關于開展違法用地違法建設整治行動通告》和停建令(2012年元月5日)至本項目預征收公告日(2017年9月18日)前建設,未取得合法手續的建筑,由縣國土、住建部門依法處置并交清相關稅費后,參照已登記房屋回遷安置標準的80%或按評估價值的80%予以補償。未按期簽約騰房的,按違法違章建筑認定。

    3.違法違章建筑:

    1)縣城棚戶區改造預征收公告公布后的“兩違”建筑。一律不予安置補償。

    2)無法提供《房屋所有權證》且不符合本方案未登記房屋認定規定的。

    4.住改商:(1)非商業用途房屋現狀用于加工、制造、銷售等經營性活動的;(2)在房屋征收公告發布前辦有合法有效的工商營業執照和稅務登記證,有正常納稅記錄,持續經營,且營業地點、時間一致的;(3)住改商業門面房街道平均寬度不得低于4米。同時符合以上三個條件的可以認定為住改商業用房,不符合以上規定的房屋一律按證載用途或住房用途進行認定。對臨街(路)面的房改房(單位集資房、經適房等)擅自改為商業用房,以及臨時建(構)筑物改為商業用房的,一律不予認定為商業用房。

    5.私人自建房:指擁有自有合法土地使用權的個人,自行組織施工或通過雇傭他人施工而建造的房屋。

    6.房改房:指房改中經縣級以上人民政府房改部門批準出售的公有住房(含集資建房)。

    7.單位公產房屋:指由各機關、團體、企事業單位自行管理的國有或集體所有的房屋。

    8.自管(出租)公房:本條僅指由國有單位自行管理的公有住房,并出租給本單位職工用于居住的房屋。

    9.在建房屋:指持有住建、國土等相關部門批準的建房手續,正在建設尚未竣工投入使用的房屋。

    10.臨時建筑:指經縣人民政府城鄉規劃部門批準,單位和個人因生產生活需要臨時建造使用,并在規定期限內必須拆除的建筑物。

    11.屋基:指持有住建、國土等相關部門規劃建設等批準手續的,或房屋已經拆除、損毀并有建筑基礎的土地。

    12.隨房院落空地的面積認定:

    指扣減房屋建筑基底面積后剩余的建設用地面積。

    五、房屋及土地價值評估

    (一)評估機構的選定:嚴格按照評估機構選定的相關程序及規定選定。

    (二)評估程序和評估結果:被征收人或者征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的,應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請,并指出評估報告存在的問題。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變原評估結果的,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核評估申請人。被征收人或房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向評估專家委員會申請鑒定。

    六、安置補償方式和標準

    (一)國有土地上房屋征收安置補償方式和標準:

    1.貨幣化安置補償:

    1)住房貨幣化安置補償:

    按被征收房屋評估價值進行現金補償,被征收人自行解決居住問題。

    被征收人自行選購由政府相關部門組織的商品房源的,按先簽約先選房的原則,購房款由征收部門直接撥付給房開企業,貨幣安置補償額度低于商品房價值的,不足部分由被征收人自行補足;貨幣安置補償額度高于商品房價值的,購房后的余款部分,由被征收人憑購房合同到房屋征收部門辦理撥付手續。

    ③未登記房屋按權屬性質認定的相應情形給予補償。本項目征收公告日前未取得合法建設手續的建筑,依法處置后一律按照純住宅補償。

    2)商業用房、辦公用房,按原房的評估價值給予貨幣化安置補償。在規定時限內,簽約騰房的商業門面被征收人,可按照簽約順序在安置房內優惠購買商業門面。被征收商業門面房進深在12米(含12米)以內的部分面積,可以按原房評估價格購買,超出原商業門面部分面積按市場價格享受2000元/平方米的優惠購買。進深超出12米以外的部分面積,按照評估價值給予貨幣補償。當選擇的安置房商業用房面積小于被征收人商業用房面積時,不足面積按貨幣化補償。

    2.回遷安置:按“先簽約先選房”的原則。

    1)住房:按建筑面積 “征一還一、結構成新不補差”的原則進行回遷安置,由政府統一組織天柱縣鑫鼎置業有限責任公司進行安置房建設。安置房面積與被征收房屋面積不等時,被征收人實際選擇的安置房面積超出被征收房屋面積,超出10平方米以內(含10平方米)按2000元/㎡優惠價購買,超出10平方米以上-20平方米以內(含20平方米)按照2800元/㎡優惠價購買,超過20平方米以上的按照3600元/㎡單價購買;實際選擇的安置房面積小于被征收房屋面積的,按被征收房屋評估單價貨幣補償。

    2)未登記房屋:按權屬性質認定的相應情形給予安置。

    3.住改商:

    1)住改商業門面房:參照商業門面用房的安置補償方式進行安置補償。

    2)住改其他商業用房:一律按照證載用途或住宅用途給予安置補償。

    4.臨時建筑:按工料補償標準進行補償。

    5.屋基:一律按評估價值給予貨幣化安置補償。

    6.在建房屋:土地部分按屋基的安置補償標準進行補償,房屋部分按工料補償標準進行補償。

    7.違法違章建筑:一律不予安置補償。

    8.工料補償標準:

    1)框架結構(含鋼架結構)房屋:998元/㎡;

    2)磚混結構房屋:892元/㎡;

    3)磚木結構房屋:570元/㎡;

    4)木結構房屋:432元/㎡;

    5)土木結構房屋:260元/㎡;

    6)活動板房:250元/㎡;

    7)簡易結構:160元/㎡。

    (二)集體土地上房屋及土地征收安置補償方式和標準:

    1.集體土地上房屋(含地基)征收安置補償方式和標準:參照國有土地上的房屋征收安置補償方式和標準執行。

    2.征收集體土地:按土地管理辦法及省、州相關補償標準執行。

    七、房屋室內裝修裝飾、配套附屬設施、林木的補償

    (詳見附表:室內裝修裝飾、房屋附屬設施、構筑物、林木的補償》),簡易裝修按200元/㎡進行補償,對補償標準有異議的可申請本項目選定的評估機構進行評估,評估后一律按評估價值進行補償,評估價值高于裝飾裝修及附屬配套設施補償標準的,評估費由征收人承擔,評估價值低于裝飾裝修及附屬配套設施補償標準的,評估費由被征收人承擔。

    八、被征收房屋搬遷、臨時安置補助

    (一)搬遷補助(簡稱搬家費):

    1.按原房屋合法建筑面積計算;住房、商業用房、辦公用房統一按10元/㎡?次。

    2.原房住房建筑面積不足60㎡的按60㎡計發。

    3.選擇貨幣化安置補償發放一次搬家費,選擇回遷安置的,發放兩次搬家費。

    (二)臨時安置補助(過渡費):

    1.選擇貨幣補償的,按原房合法建筑面積10元/月/㎡計發,按3個月一次性支付過渡費。

    2.選擇回遷安置的,從騰空房屋之日起至安置房屋交付之日止期間內按10元/月/㎡補償過渡費。暫按18個月先期支付過渡費,若有超期,按月據實支付,每半年支付一次。

    九、停產停業損失的補償

    被征收房屋經認定為商業用房的,且被征收人有合法、有效的營業執照、稅務登記證,在房屋征收公告發布前持續經營,因征收房屋造成停產停業損失的,應該給予停產停業損失補償。

    (一)因征收補償造成經營性用房停產停業的,停產停業補助費老十字街至燈光球場口按45元/月/㎡給予補助,環城路路段按45元/月/㎡給予補助;燈光球場至北門市場按30元/月/㎡給予補助;其他地段按20元/月/㎡給予補助;補償期為3個月。

    (二)生產加工用房停產停業的,按20元/月/㎡給予補助,補償期為3個月。

    十、搬遷獎勵

    被征收人積極配合征收,簽訂征收安置補償協議并按以下規定時限騰交房屋和宅基地的,給予搬遷獎勵。

    獎勵范圍:指住房部分(非商業用房)

    (一)選擇貨幣補償的搬遷獎勵

    房改房(單位集資房、經適房)、獨立性私房(商業門面、經營性用房除外)。被征收人在征收決定公布后,與房屋征收部門簽訂貨幣補償協議的,按以下簽訂期限給予獎勵:

    1)在征收決定公布之日起20天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)價值的30%給予被征收人獎勵;
    2)在征收決定公布之日起第21天至第40天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)價值的20%給予被征收人獎勵;

    3)在征收決定公布之日起第41天至第60天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)價值的10%給予被征收人獎勵。

    4)在征收決定公布之日起超過60天,不予獎勵。

    (二)選擇產權調換(回遷安置)安置的獎勵

    1.房改房(單位集資房、經適房)、獨立性私房。被征收人選擇政府修建的安置房安置,在征收決定公布后,與房屋征收部門簽訂安置補償協議的,按以下簽訂期限給予補償:
    1)在征收決定公布之日起20天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)實際測量面積的30%給予被征收人獎勵;
    2)在征收決定公布之日起第21天至第40天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)實際測量面積的20%給予被征收人獎勵;

    3)在征收決定公布之日起第41天至第60天內,簽訂安置補償協議并完成搬遷的,按被征收房屋(住宅部分)實際測量面積的10%給予被征收人獎勵。

    4)在征收決定公布之日起超過60天,不予獎勵。

    2.回遷安置房樓層及房號的選定,按先簽約、先搬遷、先選房的原則進行。同期簽約、同期搬遷的,協商選房,協商不成的以抽簽、搖號等方式確定選房順序。

    3.回遷安置房套數的確認規則:

    1)原房面積+獎勵面積+優惠面積之和小于對應安置房最大戶型面積時,被征收人只能選擇一套安置房進行安置。

    2)原房面積+獎勵面積+優惠面積之和大于對應安置房最大戶型面積時,且(原房面積+獎勵面積+優惠面積)—(已選N套安置房面積之和)﹥0時,被征收人可以再選擇一套安置房進行安置。

    (三)經縣國土、住建部門確認合法的私人自建房層數為一層不足兩層的。不足部分面積按照892元/㎡繳納工程建筑費并扣除完證費用后,按兩層計算面積給予安置補償,補足部分面積一律按住房用途進行安置補償。

    (四)集體土地上被征收房屋。參照國有土地上被征收房屋獎勵、優惠、補助標準執行。

    十一、拆遷安置房公共維修資金交存事宜

    為了加強對房屋專項維修資金的管理,確保安置房(商品房)共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。被征收人選擇拆遷安置房進行回遷安置的,維修資金交存計算如下3000元/㎡×安置房建筑面積×2%=交存總額。

    十二、征收人與被征收人的權利與義務

    (一)被征收人應履行的責任及義務

    1.被征收人有義務配合征收部門和征收實施單位做好丈量面積、評估資料的核對工作并完善相關資料手續。

    2.被征收人應按照要求在規定時間內向征收部門和征收實施單位提供房屋產權證明材料,產權人身份證明文件或者被委托人身份證明材料,以及房屋移交前的電視、電話、寬帶、水、電繳費清單。

    3.在簽訂《安置補償協議》時,產權人必須親自辦理有關手續;無法前來辦理的,由產權人指派的委托人,持委托函及雙方身份證原件及復印件辦理有關手續;須將《房屋所有權證》、《國有土地使用證》等相關權屬證明手續交予征收部門,統一辦理注銷手續,費用由征收部門承擔;兩證丟失的須登報聲明作廢,公告費由被征收人負擔。

    4.在所簽訂的《安置補償協議》規定的交房期限內,被征收人應和征收部門辦理《房屋移交確認書》。

    5.被征收人有維持原房屋結構完整,設施齊全,不得損壞和拆除門、窗、管網線及各類用表等設施的義務,如發生已補償設備設施缺損的,將從相關補償款項中扣除。交房完畢的同時,被征收人應將房屋鑰匙交予征收部門,并協助做好水、電、氣等報停等手續。移交后的被征收房屋由征收部門安排拆除。

    (二)征收部門應履行的責任及義務

    1.對選擇回遷安置方式的被征收人,按《安置補償協議》約定期限交付安置房。

    2.安置房以相關部門最終審批通過的規劃設計方案為準,須符合國家質量安全標準和設計規范要求,并經相關部門驗收合格后交付。

    3.被征收房屋選擇貨幣化安置及回遷安置的,安置房面積在原房建筑面積內由房屋征收部門承擔辦理產權手續的相關稅費;安置房面積超出原房建筑面積的部分由被征收人承擔辦理產權手續相關稅費。

    2)安置房的水、電、閉路、電話、網絡等開戶費按國家相關政策由被征收人自行承擔。

    3)物管費按國家相關政策由被征收人自行承擔。

    十三、保障監督

    (一)天柱縣監察局負責對參與房屋征收與補償工作的有關部門、人員執法、廉政、效能進行監察。該項目將委托有資質的審計機構將全程進行跟蹤審計,天柱縣審計局依法對征收補償費用使用情況進行審計,并公布審計結果。

    (二)房屋征收工作人員以權謀私、弄虛作假、敲詐勒索、收受賄賂的,按相關規定給予處分,構成犯罪的移交司法機關依法處理。

    (三)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,觸犯法律并構成犯罪的,移交司法機關依法處理。

    (四)協議簽署后征收部門將對簽約情況進行公示,公示時間為7日,公示期內如有群眾對簽約情況存在異議,可在公示期內書面提出(須指明存在的具體問題),由征收部門及監督部門聯合對異議進行處理并公示處理結果,做到有錯必改,違法必究。

    十四、爭議處理

    (一)房屋征收部門與被征收人訂立補償協議后,一方當事人不履行補償協議約定義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

    (二)房屋征收部門與被征收人在征收公告規定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門就被征收房屋進行證據保全后,報請天柱縣人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。

    1.被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

    2.被征收房屋產權有爭議的,由爭議雙方當事人自行協商,若在征收公告規定的簽約期限內仍無法協商一致的,按被征收房屋所有權人不明確處理。

    3.具有下列爭議情形的,縣人民政府可向人民法院依法申請強制執行:

    1)被征收人對天柱縣人民政府作出的補償決定不服,提起行政復議或行政訴訟后,對復議或訴訟結果拒不執行的。

    2)被征收人逾期不執行天柱縣人民政府作出的補償決定,且在法定期限內既不申請復議,又不提起訴訟的。

    3)按照國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規定,爭議期間,不停止征收工作的正常進行。

    十五、其它

    (一)款項結算規定

    1.協議簽訂后,經公示期公示7日無異議且搬家騰房辦理《房屋移交確認書》后,房屋征收部門支付安置補償相關款項。

    2.選擇回遷安置的,超安部分的購房款項須與補償款項(除搬家費、過渡費及停產停業損失費)進行沖抵。

    3.貨幣化安置補償,選擇政府組織的相關商品房或政府統一采購的商品房的,購房款項須與補償款項(除搬家費、過渡費及停產停業損失費)進行沖抵。
    (二)權屬轉移、質押

    1.房屋征收決定公告前,被征收房屋已發生轉讓(含分家析產、購買、置換、繼承)但未辦理產權過戶登記的,按受讓人名義給予安置補償,其房屋轉讓稅費由受讓人在辦理安置房產權登記時補繳。

    2.征收設有抵押權的房屋,抵押人和抵押權人應自行重新設定擔保或者清償債務。雙方在規定期限內達不成協議的,由房屋征收部門按有關規定向公證機關辦理提存,并及時通知抵押權人和抵押人。

    (三)被征收房屋承租人權益

    1.如房屋產權人與承租人簽訂的房屋租賃合同明確約定房屋征收裝修裝飾補償、停產停業損失補償處理方式的,按合同約定執行。

    2.如房屋產權人與承租人簽訂的房屋租賃合同未明確約定的,雙方自行協商處理,原則上裝修裝飾補償(由承租人出資的部分)、停產停業損失補償(不超過3個月)由承租人享受。

    (四)特別說明

    1.未登記房屋:按期簽約并搬家騰房的按原房評估價值的3%在相關部門繳納完證費用,未按期簽約并搬家騰房的須按原房評估價值的20%扣繳土地收益金及相關完證費用。

    2.住改商業門面房:未按期簽約并搬家騰房的須按原房評估價值的20%扣繳土地收益金及相關完證費。

    3.縣屬國有行政企事業單位的安置補償款項納入縣財政專戶管理,安置房由原單位或主管部門統一調配和管理。

    4.集體土地上被征收房屋及土地按期簽約并搬家騰房的免繳集體土地轉制為國有土地的相關費用。

    5.貨幣化安置補償方式的房源以政府相關部門組織的實際商品房源為準。

    6.本方案的相關解釋由房屋征收部門書面作出,任何個人、部門超越本方案規定的解釋或表態均為無效。

    7.本方案自天柱縣人民政府批準后執行。


     
    附表房屋室內、外裝修及附屬設施補償標準、附屬構筑物補償標準以及林木補償標準(明細表).xlsx


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